近日，中国金茂（00817.HK，简称“金茂”）发布的2025全年业绩报告显示，去年该公司签约销售金额1135亿元，同比增长16%；行业排名升至第8位，创历史新高。盈利方面，全年毛利92.21亿元，同比增长7%，整体毛利率升至16%；归母净利润（含投资物业公平值损益）12.53亿元，同比增长18%。
中国金茂董事长陶天海在发布会上，用“全面实现高质量增长”来表扬这份来之不易的成绩单。
中国金茂管理层出席业绩会 受访者供图
不过，在南方+“冷眼看财报”栏目看来，中国金茂2025年报整体稳健，但仍有五大核心问题与隐忧。可简述如下：
其一，盈利质量偏弱，增长依赖非经常性收益。具体表现在，营收增长乏力、利润依赖公允价值、毛利率仍处低位。2025年其全年营收593.71亿元，仅同比增长1%，几乎停滞。虽然归母净利润同比增长了18%，但核心净利润仅增长2%，且增长主要靠投资物业重估，主业盈利韧性不足。毛利率虽同比增长了1个百分点，但仍显著低于行业历史中枢，盈利空间被持续压缩。
其二，现金流承压，经营造血不足。具体表现在经营现金流为负、回款压力较大。2025年该公司经营活动现金流净额为-81.22亿元，全年仍未转正，需要依赖融资维持公司运转。销售虽增16%至1135亿元，但销售回款效率未同步改善，叠加行业去化慢，现金流表现出持续紧张。
其三，债务与杠杆压力上升。具体表现在净负债率小幅抬升、有息负债规模扩大、融资成本虽低但依赖度高。2025年净负债率升至约49%，虽仍在绿档，但较前期上升，杠杆压力加大。资产总额增8%至4417亿元，负债同步扩张，债务负担加重。新增融资成本2.75%，虽处于行业低位，但融资规模大、对外部输血依赖强。
其四，业务结构失衡，多元板块拖累。具体表现在，开发业务占比过高、持有型业务下滑、金茂服务增收不增利。去年其物业开发收入494.75亿元，占比80%，对单一主业依赖极强，抗周期能力弱。物业投资收入-1%、酒店收入-5%，商业与酒店板块持续承压，未能形成有效第二增长曲线。金茂服务收入增长24%，但归母净利润-18.8%，利润率大幅下滑。
其五，行业与外部风险未消。具体表现在，市场复苏不确定性、资产减值风险、土储结构集中。当前行业仍在筑底，购房信心正在修复，销售增长持续性有待观察。存量项目与持有物业面临估值下调与减值压力，可能侵蚀后续利润。土储聚焦一二线，但核心城市竞争加剧、拿地成本高，未来盈利空间受限。
总的来说，根据南方产业智库上市房企健康指数和南方+房向标监测分析，中国金茂2025年虽然销售实现了逆势增长，财务保持绿档，但盈利质量、现金流、业务结构三大核心问题突出，后续需持续去杠杆、强回款、优化业务结构，才能真正穿越周期。
不过，业绩会上，中国金茂董事长陶天海等高管表示，虽然当下市场仍在筑底，但结构性机会依然存在。2026年，公司将贯彻“产品引领、客户至上”理念，通过产品力提升，为客户创造更多价值。在投资端，中国金茂将延续积极不激进的投资风格，聚焦高能级城市，投好投足，为公司未来发展打下坚实的基础。接下来，公司将以“活得好”为目标，进一步盘活存量、做优增量，力争“活出彩”，成为产品领先、结构合理、特色突出的头部城市运营商。
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冷眼看财报
南方+记者 冯善书
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